Proyecto de alquileres Senadora Quintela

PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES

PRESENTADO EN EL SENADO NACIONAL

Senadora Teresita Nicolasa Quintela

Proyecto de ley

Regulación de las condiciones que deben reunir las locaciones urbanas en general.

CAPITULO I

A partir de la promulgación de la presente Ley, las locaciones urbanas en su totalidad deben regirse, de acuerdo a las siguientes condiciones:

Artículo 1: Contratos escritos:

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará que este rige por el plazo mínimo y precio de la locación será estipulado por esta ley.

Artículo 2: Plazo:

El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda,( con o sin muebles), será de cinco años. Dicho plazo mínimo será de seis años cuando se destinen a actividades profesionales, o a locales comerciales. Los contratos que se hayan celebrado pactando períodos menores, serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Artículo 3: Renovación automática:

Los contratos serán renovados automáticamente, salvo expresa renuncia del locatario, o exista causa justificada por el locador.

La reglamentación estipulará las causales que harán no renovable la misma.

Artículo 4: Exclusiones:

Quedan excluidas del plazo y precio mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a. Las unidades de vivienda o para uso profesional que superen los 150 metros cuadrados de superficie propia, dentro de los cuales no pueden computarse la superficie de las bauleras, cocheras y las medias superficies de patios, terrazas y los locales comerciales con superficies superiores a 250 metros cuadrados de la superficie ya especificada.

b. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales.

c. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Se presumirá que el contrato no es con fines de turismo cuando el plazo del alquiler supere los tres meses.

d. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos.

e. Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

f. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos, sean parte como inquilinos.

Artículo 5: Precio del alquiler y ajuste de los mismos.

El precio de las locaciones y el ajuste del valor mensual de los alquileres no podrá, en ninguno de los casos mencionados en el artículo anterior, superar la 150ava. parte del valor de la tasación fiscal vigente, la cual tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1% (uno por ciento) a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble.

Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación. Todos los alquileres serán fijados en la moneda nacional vigente, siendo inválidos los importes pactados en otras monedas.

Artículo 6: Ajuste de los montos de los alquileres:

Todos los propietarios que deseen reconsiderar el Revalúo Urbano Anual de sus bienes pueden conseguirlo en un plazo de 90 días presentando una solicitud al organismo correspondiente y, otorgado éste, ajustar las locaciones de acuerdo al mismo.

Artículo 7: Intimación del pago:

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, que debe consignar el lugar de pago.

Artículo 8: Períodos de Pago.

El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, y este pago debe realizarse durante el mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado.

Artículo 9: Pagos anticipados.

No podrá requerirse del inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las sumas adelantadas, con su correspondiente actualización.

De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Artículo 10: Gastos del inmueble.

El locatario sólo tendrá la obligación de pagar los gastos por los servicios comunes utilizados en el bien locado y las expensas ordinarias. (Es nula la cláusula que estipule a cargo del locatario las expensas extraordinarias)

Artículo 11: Resolución anticipada.

El inquilino podrá, transcurridos los tres primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de treinta días de la fecha en que reintegrará el bien arrendado.

Artículo 12: Vigencia de los alquileres actuales:

A partir de la promulgación de la presente Ley, todos los contratos de alquiler vigentes se ajustarán a las condiciones fijadas por la presente Ley, tanto en el monto de los alquileres, que deberán ajustarse a la Tasación Fiscal vigente, como en la duración de los mismos, tomando como inicio la fecha de la firma del contrato en vigencia.

Artículo 13: Viviendas y locales entregados en comodato:

En todas aquellas propiedades que se encuentren habitadas como vivienda individual o familiar, destinadas a trabajo profesional y/o como locales comerciales, que fueran prestadas o entregadas en comodato, sus habitantes podrán adherir al presente régimen con el sólo recurso de presentar una garantía bancaria al propietario.

Artículo 14: Locación encubierta:

En los inmuebles que actualmente carezcan de autorización, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable y/o que no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación, sus ocupantes considerarán las relaciones existentes o futuras como una locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas vigentes en la presente ley. Lo mismo sucederá con los establecimientos comerciales que no tengan la correspondiente habilitación, o haya caducado la misma.

Artículo 15: Intermediación para contratos de locación:

Se prohíbe el cobro de comisiones, señas o depósitos en reserva de inmuebles para alquilar por parte de intermediarios a los futuros inquilinos, debiendo el intermediario devolver cinco veces las sumas percibidas en tales conceptos al aspirante a inquilino. En el caso de que algún propietario requiera de sus servicios, este deberá abonar la totalidad de los gastos que implique cualquier tipo de intermediación.

CAPITULO II

Forma de pago de los alquileres y depósitos de garantías

Artículo 16: Pagos del alquiler .

Todos los pagos de alquileres deberán depositarse en cuentas bancarias, cuya identificación será comunicada fehacientemente por el propietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato de locación. En el caso de no haberse cumplido este requisito al vencer el primer mes de alquiler, el inquilino depositará el importe del alquiler en una cuenta bancaria elegida por él, a nombre del propietario y se lo comunicará a este en forma fehaciente.

Artículo 17: Depósitos de Garantía:

Las fianzas o depósitos en garantía quedarán a cargo del organismo bancario del que sea cliente el futuro locatario o inquilino. Si surgiera un conflicto entre el propietario y el inquilino, estos fondos deberán usarse para indemnizar al propietario.

El valor total cobrado por dicha garantía no puede exceder el precio de un mes del primer alquiler. Esta garantía estará vigente por todo el tiempo del contrato.

Artículo 20: Destino de los fondos de garantía:

Los bancos que reciban los depósitos dejados en garantía deberán depositarlos a plazo fijo por el tiempo de la locación y el banco deberá utilizarlos, de acuerdo al dictamen judicial, para restaurar daños en la propiedad locada o al pago de alquileres vencidos.

CAPITULO III

Conversión de los contratos de alquiler en contratos de leasing

Artículo 21: Cómo convertir una locación en un leasing:

El locador y el locatario podrán solicitar al Banco Garante convertir el contrato de locación en uno de leasing de 150 cuotas, de acuerdo a las disposiciones legales para este régimen.

CAPITULO IV

Creación de la Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar. (OELUA)

Artículo 22:

Se constituye la Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar que operará dentro del ámbito del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios de la Nación, con las siguientes atribuciones:

Artículo 23:

Construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler en forma exclusiva, en los términos de la presente Ley.

Artículo 24: Registro:

Tendrá a su cargo la confección y actualización de un Registro Nacional de Unidades Inmobiliarias de la presente Organización a alquilar, alquiladas o vendidas mediante Leasing .

Artículo 25: Autoridades:

La Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar (en adelante La Organización) estará integrada por una Junta Ejecutiva y una Comisión Asesora. El Presidente de la Junta Ejecutiva será designado por el Ministro de Planificación Federal, el Director Técnico será designado por la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación, la Dirección Administrativa y Financiera será cubierta por personal designado por el Banco de la Nación Argentina, la Dirección Territorial será asumida por el Vicepresidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Transporte del Senado de la Nación.

La Comisión Asesora Nacional, con voz y sin voto en todas las reuniones que se realicen, estará integrada por un representante de la Asociación de Inquilinos, uno por la Federación Argentina de Municipios, uno por la Cámara de la Cámara Argentina de la Construcción y uno por la Federación Argentina de Entidades de Arquitectos (FADEA).

Artículo 26: Dependencias de la OELUA en municipios grandes:

Todas las intendencias que posean más de 100.000 habitantes, de acuerdo al último censo nacional, tienen derecho solicitar una Sede Local de La Organización, cuya Comisión Ejecutiva será presidida por el Intendente e integrada por el Gerente General del Banco de la Nación Argentina local y el Director de Obras Públicas del Municipio.

La Comisión Asesora Local estará integrada por el máximo directivo de la ONG local que represente los intereses de los inquilinos, del máximo directivo de la Cámara de la Construcción local y del decano de la Facultad de Arquitectura regional, dependiente de una Universidad Nacional, y si no la hubiere, de la Facultad de Arquitectura privada que más estudiantes tenga matriculados.

La Organización regulará las operaciones descriptas en la presente Ley a realizarse en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 27: Dependencias de la OELUA en municipios menores:

Se designará a todos los intendentes de municipios con menos de 100.000 habitantes como delegados de la Organización, que deberán presentar anualmente un listado de aspirantes a obtener dichas viviendas, de acuerdo a un formulario que facilitará la OELUA.

Artículo 28: Asignación anual de fondos:

Anualmente la Organización recibirá del Estado Nacional un Fondo, suficiente para construir diez millones de metros cuadrados (10.000.000 m2), considerando el costo por metro cuadrado de superficie cubierta en las calidades descriptas en el Artículo 30, y que rija al iniciarse el año fiscal. Dicho monto deberá ser incorporado al Presupuesto Nacional y será administrado por el Banco de la Nación.

Artículo 29: Integración del personal técnico:

El Poder Ejecutivo Nacional podrá integrar a La Organización, en su sede nacional, al personal técnico asignado a otros programas de viviendas, en forma directa o mediante una ley si fuera pertinente.

Artículo 30: Normativa de calidad:

Los inmuebles construidos por la Organización responderán a las normas ISO que definen la Calidad de Gestión del Proyecto y la Primera Calidad en la Construcción, y deberán entregarse con todas las conexiones a los servicios públicos.

Artículo 31: Responsabilidad por la ejecución presupuestaria:

La Organización debe ejecutar durante el año fiscal el noventa por ciento (90%) del presupuesto asignado en el art. 28.

Artículo 32: Costos internos de la OELUA:

Los costos operativos de la Organización, en todas sus sedes, no podrán exceder el dos por mil (0,2%) del presupuesto asignado para ejecutar las obras.

Artículo 33: Superficies mínimas y máximas;

Las viviendas familiares y estudios profesionales construidas por la OELUA deberán tener una superficie cubierta propia no inferior a los 90 (noventa) metros cuadrados ni superior a los 150 metros cuadrados, excluyendo medias superficies, cocheras y bauleras. Los locales tendrán la misma superficie mínima y no podrán exceder los 250 metros cuadrados, incluyendo baños y depósitos.

Artículo 34: Reglamento interno de la OELUA:

Para todos los aspectos no considerados en la presente Ley, la conducción de la Organización redactará su Reglamento Interno para regular su actuación, donde se fijarán las condiciones de administración, expensas y mantenimiento de los edificios de la OELUA.

Artículo 35: Prohibición de venta:

Las construcciones descriptas construídas por la Organización, sólo se podrán vender por leasing al inquilino al terminar el primer contrato de alquiler.

Artículo 36: Destino de los fondos percibidos como alquileres:

Todos los fondos percibidos por la recepción neta de alquileres por parte de la Organización se agregarán al Fondo Anual original referido en el artículo 28, para aumentar la superficie construida anualmente.

CAPITULO V

Adjudicatarios de las viviendas a alquilar a cargo de la OELUA

Artículo 37: Procedimiento de Adjudicación:

La Sede Nacional y cada Filial de la OELUA abrirán un registro público de postulantes, lo incorporarán a su banco de datos de acceso público por Internet con el formulario adecuado, y adjudicarán los inmuebles a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de la inscripción en dicho registro y a las características del grupo familiar adecuado a cada inmueble.

Este Registro será una base para la distribución de los fondos para la construcción de nuevas viviendas para alquilar.

Artículo 38: Titularidad de los locatarios: Los contratos de alquiler realizados por La Organización son realizados a título personal e intransferible.

Todas las modificaciones en las condiciones de la locación que puedan surgir después de firmado el contrato, deberán realizarse ante la filial de la OELUA local y el banco donde se realizan los depósitos de alquiler.

Artículo 39: La subcontratación o subalquiler por el locatario de viviendas alquiladas a la Organización serán consideradas como una defraudación al Estado por parte del titular.

Artículo 40: Limitaciones para los inquilinos: La presente ley alcanza a una sola vivienda familiar, estudio profesional y/o local comercial por persona o familia.

Quedan expresamente excluidos de la adjudicación de inmuebles de la esfera de la Organización a las cadenas de comercios o de estudios profesionales.

CAPITULO VI

Relaciones con la legislación anterior

Artículo 41: Derogación de leyes anteriores:

Se deroga la Ley 23.091 y todas sus modificaciones, como así también el artículo 1.507 del Código Civil y cualquier otro, ley o decreto que se oponga a lo determinado por la presente Ley.

Artículo 42: Vigencia de la Ley:

El Poder Ejecutivo Nacional deberá poner en funcionamiento lo dispuesto por la presente Ley dentro de los treinta (30) días de su promulgación.

Artículo 43:

Las disposiciones de la presente Ley son de Orden Público, rigiendo a partir de la publicación en el Boletín Oficial.

Articulo 44: De forma.

Declaración en contra del proyecto de alquileres (Senadora Quintela) - Julio 2009

DECLARACIÓN PÚBLICA

SOBRE EL PROYECTO DE LEY DE LOCACIONES URBANAS
DE LA SENADORA TERESITA NICOLASA QUINTELA ‑ FPV La Rioja

Nuestras entidades:

Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA)

Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH)

ANTE EL DICTAMEN SOBRE EL PROYECTO DE LEY DE LOCACIONES URBANAS
PROMOVIDO POR LA SENADORA TERESITA QUINTELA, DESEAN, EN GENERAL, MANIFESTAR QUE:

CONSIDERACIONES GENERALES:

Se trata de un proyecto cuasi dictatorial y al parecer concebido sin sentido común, carente de visión económica general y alejado del mundo empresario y productivo, tanto industrial como comercial, ya que es acometedor contra la construcción, agresor de la propiedad privada, ahuyentador de inversiones en general, amedrentador de la ciudadanía, aniquilador de actividades comerciales lícitas, arremetedor a la iniciativa privada y la producción, burocratizante, confiscatorio de bienes, congelador de sinnúmero de industrias, creador de nuevos entes públicos sobre los muchísimos inoperantes y costosísimos existentes, destructor de empresas, discriminatorio, estatizante, irracional, paralizador de inversiones inmobiliarias, potenciador del gasto público, violador de los derechos constitucionales de propiedad (art. 17 CN) y de ejercer industria lícita (art. 14 CN).

CONSIDERACIONES PUNTUALES:

• Afecta la industria de la construcción, actualmente uno de nuestros principales motores económicos.

• Agrede el derecho constitucional de comerciar.

• Agrega más sujetos a funciones administrativas de bienes ajenos que alientan la corruptela y gestión de “influencias”.

• Aleja más a nuestra nación del mundo moderno, negando a las empresas su importante misión en el crecimiento económico, como enriquecer al Estado y promover el trabajo y la producción.

• Arremete contra el patrimonio de los ciudadanos.

• Ataca al derecho constitucional de propiedad.

• Castiga a los inversores en propiedades inmobiliarias que prefirieron arraigar sus finanzas sin girar sus ahorros al extranjero.

• Confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas.

• Corrompe la seguridad jurídica.

• Crea un burocrático y costosísimo ente público con facultades para administrar, construir, confiscar y alquilar inmuebles, con delegaciones en casi todas las ciudades del país o sea muchísimos más gastos y numerosos nombramientos inútiles.

• Desmemoria sobre el empobrecimiento edilicio producido por las rechazadas leyes de alquileres confiscatorias,

• Destruye el mercado de las locaciones.

• Desvanece cualesquier tipos de inversión en inmuebles para alquilar.

• Empobrece las ciudades porque dejarán de mantenerse los edificios destinados parcial o totalmente a locación.

• Extermina actividades principales de corredores inmobiliarios que intermedian en alquileres, coartando sus ingresos, al reducir comisiones y evaporar la potencialidad del mercado.

• Frustra numerosísimas actividades afines o parainmobiliarias.

• Fulmina a los inversores que construyeron o compraron edificios para alquilar y esos ingresos eventualmente comprometidos en otros negocios.

• Impulsa la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler.

• Liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, cuales seguramente desaparecerán del mercado por falta de inversores.

• Niega la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados.

• Paraliza la construcción de inmuebles para alquilar y al dejar de construir se paralizan también todas las industrias afines y complementarias.

• Promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los estados nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda que aspiran todos los cuantiosos recursos afectados a ello.

• Promueve una nueva intromisión del estado en actividades privadas.

• Relega los derechos y patrimonios de unos para supuestamente beneficiar a otros.

• Viola la “garantía del Estado” del art. 6º de la ley 21.342.

• Vulnera consagrados derechos constitucionales del mundo libre.

Por: la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Mart. Horacio Bielli (Presidente); la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Dr. Enrique Luis Abatti (Presidente); el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH) Dr. Ival Rocca (h) y Mart. Armando Pepe (Vicepresidente y Secretario, respectivamente).

Capital Federal de la República argentina, Julio 30 de 2009.

ALQUILERES y REAJUSTES. Anulación judicial de "clausula de renegociar".

Justicia anuló cláusula de renegociar en alquileres

Los Dres Enrique Abatti e Ival Rocca (h) nos aportan su interpretación de un reciente fallo que demuestra que es más recomendable utilizar la cláusula de “alquiler escalonado” en los contratos de locación que la “cláusula de renegociar”. Cómo implementar un “alquiler escalonado” correctamente. Documento de lectura obligada.

ALQUILERES Y REAJUSTES:
La justicia anuló “cláusula de renegociar” durante el plazo mínimo legal.

Sumario: I. Introducción. II. La estabilización de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Los alquileres escalonados. V. Locación sin plazo mínimo y con alquiler variable. VI. Bibliografía.

I.— INTRODUCCIÓN

1. Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada . Los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, día, semana, quincena, mes, semestre, año, etc.
La Ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928 prohibió reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había sido impuesta en su art. 3º, por la Ley de Alquileres 23.091; a su vez, la inconstitucional resolución 144/93 del MEOySP, que comentamos más abajo, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.

2. Moneda de pago. Al modificarse los arts. 617 y 619 del Código Civil, se pueden concertar obligaciones en moneda extranjera, al derogarse la prohibición del art. 1º de la ley 23.091. El precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler desalojo y cobro y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues el pago sería parcial.

3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler:

a) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, será a los usos y costumbres del lugar;
b) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del locatario;
c) Forma y prueba. La prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implicará cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente.

II.— LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES.

1. Noción previa.

a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los “alquileres escalonados”, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos "Kuschniroff, Víctor Hernán contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres" (Expte. 84.054/2004), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años, declarar la nulidad de la cláusula de un contrato de locación que contemplaba renegociar el alquiler transcurridos los primeros seis meses de vigencia, de acuerdo a los valores de plaza; la Cámara la fulminó por atentar contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante los plazos mínimos legales (2 años vivienda y 3 años los restantes destinos) previstos en el Código Civil.

b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por efecto de la crisis económica global imperante, será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo mínimo locativo (2 años vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza”, etc. Porque con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijación de monto del alquiler o por nulidad de la cláusula.
El locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo mínimo legal, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el que se obliga de antemano el locatario a pagar.

3. Existen otros métodos de estabilización. Aunque no los desarrollamos aquí, a modo de referencia enumeramos someramente aquí algunos vinculados a la locación comercial:

a) alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de “soja” s/Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edesur), del ramo de explotación del locatario, también llamado “pacto o canon cuotativo”; con derecho de rescisión al inquilino mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida;
b) alquiler en dólares o euros y cláusula de rescisión para el locatario, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización;
c) alquiler en dólares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cláusula de rescisión para el locatario, con preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida;
d) alquiler en pesos con cláusula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcción de la C.A.C.; etc.), tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida (esta cláusula podrá insertarse como alternativa a otra de aplicación inmediata);
e) alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario, pudiendo el locador designar un auditor para controlar los estados contables cada determinados períodos (mensuales, trimestrales, semestrales), para determinar los montos de las ventas y por ende la porción del alquiler a pagar; modalidad, utilizada frecuentemente por los “shoppings”, es aplicable principalmente con empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla sin ventas “en negro” (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquerías, restaurantes de comidas rápidas pertenecientes a franquicias, etc).

III.— EL FULMINANTE FALLO “KUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM”.

a) Antecedentes. El fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3/12/2008, en los autos “Kuschniroff contra Mandelbaum”, resuelve sobre un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre/2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004, en cual una cláusula, que fijaba el alquiler mensual rezaba: "Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones". En septiembre/2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza" e hizo saber a aquél que debía aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intimó a pagar los $680 pactados originariamente, pero “para ser imputados a cuenta” del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se negó a realizar pagos “a cuenta”, pues pretendía cancelar su obligación abonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.

b) Demanda. Entonces, el locatario como demandante consignó judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula de renegociación referida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo mínimo legal de la locación. Subsidiariamente, adujo mala fe en la actuación contractual del locador y pidió que el Tribunal el precio justo del alquiler.

c) Contestación de la demanda. Al contestar la demanda, el locador argumentó que la cláusula de renegociación del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula que fija pautas "para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes", cuestionando que se tratare de una cláusula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de su parte y también pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el alquiler, considerando las características del local comercial y el lugar donde se encuentra.

d) Sentencia de primera instancia. La sentencia de grado, desestimó la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario o demandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación, fijándolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvió y los vencimientos parciales y mutuos.

e) Apelación de la sentencia. Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez considerándolo anacrónico y desfasado con los valores del momento en el mercado inmobiliario. A su vez el locatario demandante, criticó el pronunciamiento íntegro, por rechazar la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato y desestimar la consignación intentada, además se agravió por compartir las costas, afirmando deberían haberse cargado al locador demandado.

f) Fallo de segunda instancia. La Cámara estimó realizar un nuevo análisis, respecto a la cuestión de fondo que planteó como acción principal el demandante: la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato por violar el art. 1507 del Código Civil, norma de orden público, que impone un alquiler invariable durante el plazo mínimo legal, ya que distinta será la suerte de la consignación y el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, si la decisión sobre aquello fuera diferente.

El camarista preopinante, Dr. Eduardo A. Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto consideró las normas de orden público que regulan el contrato de locación y analizó lo relativo a las eventuales variaciones del alquiler durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario; sostuvo que la ley 23.091 impone plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos y que prevé, sólo en favor del locatario la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, que la ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios de comercio, profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, reconoció que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) y que a partir del 1/5/1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928).

Esta circunstancia replanteó la vigencia del fallo plenario “Revello vs. Fernández”, de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, de aplicación en el fuero civil, según el cual en principio son válidos los “alquileres escalonados” para regir durante el plazo del art. 1507 del Código Civil. Desde la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, este plenario había perdido virtualidad, puesto que más práctico que establecer “alquileres escalonados”, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero luego con la ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada -e inconstitucional- resolución 144/93 del Ministerio de Economía Obras y Servicios Públicos, pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Aunque hubo acuerdo en que la resolución no podía ser una suerte de "interpretación auténtica" de la ley cual es reservada al Congreso Nacional mediante otra ley, algunos autores consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia del plenario "Revello vs. Fernández". Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio del plenario, existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones judiciales.

En su voto el Dr. Zannoni agregó que, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los “alquileres escalonados” durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan “alquileres escalonados”, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091.

En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario, por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación y en este aspecto su petición coincidió con la del demandante. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece que pudiera el juez de grado convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.
En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar nula la “cláusula de renegociación” del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado originario en el contrato, tal como lo pidió el locatario, imponiéndole todas las costas del proceso al locador demandado.

g) Secuelas del fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. A consecuencia de este fallo, consideramos conveniente repasar los fundamentos que hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilizar alquileres mediante la renegociación del precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del “alquiler escalonado”, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como “el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario” , entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero, como pueden ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal.

IV.— LOS ALQUILERES ESCALONADOS.

Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.).
Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar.

V.— LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE.

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica:

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años;
b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles” , por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar.

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino.

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda.

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado.


Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS

TE: 4315-0135
estudioabattirocca@fibertel.com.ar

Un documento exclusivo para Reporte Inmobiliario de los prestigiosos especialistas en contratos de locación: Abatti a la izq. y Rocca (h) a la derecha

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 12 de junio de 2009.

Provincia de Río Negro: Escribanos ahora pueden ser Inmobiliarias?

COMUNICADO DE LOS COLEGIOS DE MARTILLEROS Y CORREDORES DE LA REPÚBLICA ARGENTINA

Los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de toda la República Argentina, repudian enérgicamente la actitud arbitraria, ilegal, e incontitucuonal, asumida por la Legislatura y el Poder Ejecutivo de la Provincia de Rió Negro, que violando flagrantemente normativas nacionales y provinciales, sancionaron y promulgaron la Ley Nº 4193 publicada en el Boletín Oficial de Rio Negro con fecha 21 de Mayo del 2007, que regula el ejercicio de la función notarial y de la profesión de escribano público, a través de la cual le otorgan incumbencia en nuestra profesión a los escribanos.

Estamos informados de que el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la IV Circunscripción Judicial de la provincia de Río Negro, en uso de los legítimos derechos profesionales de sus colegiados y de los derechos y atribuciones que les otorga la Ley 2051/85, como Persona Jurídica de Derecho Público, no estatal, ha promovido en el año 2008, por ante el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro, la causa caratulada "Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la IV Circunscripción Judicial s/Acción de Inconstitucionalidad Expte Nº 23003/08 -STJ", planteando la ilegalidad e inconstitucionalidad de los Arts. 15 y 188 de la Ley 4193, a través de los cuales les otorgan facultades y atribuciones para el ejercicio de funciones notariales, inmobiliarias, o registrales (Art. 15), disponiéndose además por el Art. 188 que a partir de la vigencia de la nueva ley notarial, quedan sin efecto en la Provincia de Río Negro la ley 1340, sus normas reglamentarias y complementarias, "y todo otro ordenamiento o disposición legal, reglamentaria y estatutaria incompatible con las normas de la presente ley".

Nos sorprende que frente a las graves violaciones a la Constitución de la Provincia, a las leyes Provinciales 2051/85 y 3827/04, y a la Ley Nacional 25028, y transcurrido ya un año de la interposición de la Acción de Inconstitucionalidad por ante el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro, este Poder del Estado no haya resuelto aun la grave cuestión planteada, hecho que nos induce a hacer esta publicación, en demanda de una urgente resolución al grave problema planteado en prejuicio de nuestra profesión, que cuenta con incumbencias exclusivas, y está debidamente reglada por las normativas nacionales, con estricta obligación de ser respetadas y cumplidas por todas las provincias.

Sepan nuestros colegas de la Provincia de Río Negro, que los apoyamos en todas vuestras demandas en reclamo del reconocimiento de los derechos que les han sido conculcados.

Adhieren

Cámara Inmobiliaria Argentina, Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, Club de Inmobiliarias S. A SOM Capital Federal, Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Públicos, Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Neuquén, Asociación de Martilleros, Tasadores y/o Corredores Públicos de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur. Y muchas más instituciones, Colegios del País y Colegas.