Buenos Aires, 6 de diciembre de 2010

¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como una alternativa para llegar a la vivienda propia?

Ante la dificultad de poder acceder a un crédito bancario, muchas familias buscan otras formas de financiarse. En este contexto, vuelve a imponerse una operatoria que hizo furor en los '90. La usan tanto consumidores finales como quienes buscan aprovechar una oportunidad comercial y comprar un local

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Por Guillermina Fossati

En la actualidad, para muchas familias concretar el sueño de tener una vivienda propia es un objetivo difícil de alcanzar.

Con una capacidad de ahorro que contrasata con los elevados precios del m2, donde cada vez resulta más complicado calificar para un crédito hipotecario y frente a un mercado que brinda pocas ofertas de financiación para la clase media, son muchos los que se conforman con pagar un alquiler y se resignan frente a esta realidad.

Sin embargo, en los últimos tiempos, una modalidad muy utilizada durante la convertibilidad recupera fuerza y, según afirmaron expertos del sector inmobiliario, se presenta como una alternativa digna de analizar a la hora de comprar un inmueble.

Se trata de las hipotecas entre privados, las cuales se ofrecen en dólares, en un plazo de 24 a 36 meses y que alcanzan para financiar entre el 30 y 40% del valor de una propiedadSegún Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, en estas operaciones la tasa anual es del 15% y, en general, "se utilizan para pagar el saldo de alguna compra o para cubrir algún faltante que escasea para la escrituración o refacción de la propiedad".El experto destacó que cada vez se ven más operaciones realizadas bajo esta modalidad.

En el mismo sentido, Luis Ramos, titular de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios -quien aclaró que esta forma de financiarse nunca desapareció-, explicó que "hoy vuelve a tomar protagonismo este mecanismo, especialmente por todos los inversores que tienen muchos ahorros y no encuentran otras alternativas interesantes de inversión".

Es así como, ante el escaso rendimiento de las inversiones financieras, el ladrillo se impuso como un buen refugio para el capital y junto a él también lo hicieron los préstamos con hipotecas.

Por el momento, aclaró Pepe, hay mas interesados en prestar que en tomar el dinero, por la incertidumbre que genera cerrar un acuerdo en dólares, lo cual no obsta analizar esta alternativa.

Características

El negocio de otorgar préstamos con garantía hipotecaria entre privados se los conoce como préstamos de escribanías. Este nombre se le otorga porque siempre tiene que intervenir un escribano, teniendo en cuenta que debe existir la garantía de un inmueble.También se las denomina así porque es común que los escribanos actúen como nexo entre el que necesita financiamiento y quien puede prestar, explicó Ramos.
Las condiciones esenciales de estas hipotecas son:

• Se cierran en dólares.
• Los plazos no exceden los 36 meses.
• El monto oscila entre el 30% y el 40% del bien hipotecado.

Este bajo porcentaje permite hacer un negocio con bajo riesgo para quien presta el dinero, porque le permite asegurarse un amplio margen de su repago, en caso de incobrabilidad.

Según Pepe, la tasa mensual que se cobra actualmente no supera del 1 al 1,5%, obteniendo entre un 12 a un 15% anual. Para Ramos, también es común que éstas lleguen al 20% anual.
En cuanto al destino, si bien es común utilizarlo para la compra de viviendas, también se usa para inmuebles comerciales. En estos casos, el tomador podría disponer de los dólares, pero prefiere tomar prestado y repagarlo con su flujo de negocios, es decir, evita invertir, al menos, parte de su capital.

El mercado hoy

La estabilidad en la cotización del dólar es un factor determinante para muchos tomadores de fondos, que se arriesgan a comprometer el pago en moneda extranjera apostando a que continuará con la dinámica actual y no sufrirá algún tipo de ajuste abrupto.
En cuanto a los que ofrecen la hipoteca, es un negocio más "jugoso" que nunca, teniendo en cuenta que prestan dólares a una tasa del 15% promedio, mientras que la inflación en pesos es de casi el doble y el billete no llegó a apreciarse tanto en los últimos años.
Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, uno de los motivos principales por los cuales resurgen las hipotecas entre privados es por la falta de créditos bancarios.

Si bien algunos bancos salieron, en los últimos tiempos, a ofrecer algunas líneas a 20 años, las tasas siguen siendo muy elevadas y muchas familias no están en condiciones de sacrificar el 25% o 30% de su salario para el pago de la cuota, porque la inflación no les permite cubrir sus gastos diarios.
Además, para obtener un monto que permite acceder a una propiedad de calidad intermedia, se debe justificar un sueldo promedio de $10.000 mensuales, lo cual no siempre es factible.

Desde el punto de vista técnico, las hipotecas entre privados tienen un antecedente cercano positivo, ya que se trata de un instrumento que quedó a salvo de la pesificación de los préstamos otorgados en la convertibilidad.

En este sentido, la Corte Suprema dictó un fallo del "esfuerzo compartido", que permitió a los que financiaron recuperar la mayor parte del monto prestado originalmente en dólares.

También, como explicó Ramos, juega a favor que hay un bajo rendimiento de otras opciones para invertir en dólares, lo cual vuelve más atractiva la posibilidad de colocar el dinero a tomadores privados a una tasa elevada y, además, con garantía hipotecaria.

Ventajas y riesgos

Según Ramos, para el tomador del crédito, el principal riesgo es que se está comprometiendo en dólares, y si bien la cotización actualmente tiene una tendencia estable, siempre puede haber alguna sorpresa en su evolución.

"Quienes toman una hipoteca en dólares es porque piensan en dólares o tienen capacidad de ingresos y ahorro en esa moneda, sino es raro que un asalariado vaya a asumir ese riesgo", explicó.Para quien presta el dinero, el negocio ha sido excelente en los últimos años. En estos casos, el principal riesgo que se asume es con quien se acuerda el negocio y, por eso, muchas veces intervienen los escribanos como nexo y queda la hipoteca como garantía."Prestar u$s120.000 y quedarse con la hipoteca de una propiedad de u$s300.000 no está nada mal. Es un negocio por menos plata, a más tasa y bajo plazo", concluyeron los expertos.

Fuente: www.eprofesional.com

Analisis de la oferta de créditos hipotecarios en Argentina - Enero 2010

LOS BANCOS AMPLÍAN SU OFERTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y REZAN PARA ALEJAR EL RUIDO "POLÍTICO"

Las entidades comenzaron el 2010 muy activas. Mejoraron las condiciones de acceso y extendieron los plazos. Hay ofertas por $ 500.000 y a tasa fija o combinada. Pero temen que la mayor incertidumbre aleje a los potenciales interesados. ¿Cuánto se paga de cuota por cada $ 100.000 requeridos?


Más de diez entidades líderes volvieron al ruedo para ofrecer nuevas líneas de préstamos hipotecarios, un alternativa que prácticamente se evaporó del mercado en 2009 y que sólo representó el 6% del total de las compras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires.

Esa mayor expectativa que muestran los bancos se ve favorecida por la abundante liquidez que impera en el sistema y por el crecimiento en el nivel de depósitos.

Desde el lado de la demanda la situación es un tanto diferente. Si bien hay una leve recuperación del consumo, la incertidumbre sigue latente. Más aun, luego de este nuevo conflicto suscitado entre el Gobierno y el titular del Banco Central (BCRA).

En este sentido, los especialistas destacan dos factores clave, que podrían generar interferencias y aplacar el ánimo de buena parte de la sociedad para contraer un compromiso a largo plazo a la hora de querer renovar su vivienda:

* Por una lado, el mayor ruido político suscitado tras la pelea por hacerse de las reservas del Banco Central por parte del oficialismo. Para muchos analistas, su prolongación en el tiempo acrecentará, indefectiblemente, la cautela de particulares y ahorristas.

* Por otro, las condiciones impuestas por el mercado: pocas entidades en condiciones de ofrecer tasa fija pura, o una exigente relación cuota-ingreso, son algunos de los factores que dejan fuera de este tipo de préstamos a buena parte de la clase media.

Al respecto, Martín Apaz, gerente del departamento de Economía de Deloitte, explicó que “lo más importante es que las propuestas se concreten y que no ocurra que la cantidad de trabas superen los beneficios, al momento de que un interesado se acerque al mostrador”.

Punto de partida
La cantidad de bancos que ofrecen actualmente líneas de créditos hipotecarios son 17, que pueden ser destinadas a la adquisición, refacción o construcción de vivienda, según datos aportados por Zonabancos.

En lo que se refiere a adquisición, debe diferenciarse entre aquellas entidades que ofrecen líneas para vivienda única y otras que buscan captar a quienes ya poseen alguna propiedad.

En el primer caso, los interesados están habilitados para acceder a la mayoría de las líneas. Pero los requisitos de ingreso mínimo, porcentaje de financiamiento, relación cuota-ingreso y demás, restringen fuertemente ese caudal de personas.

En el caso de quienes ya poseen algún tipo de unidad, sólo pueden acceder a préstamos que no sean exclusivos para “vivienda única”. Y, en este caso, el costo Financiero Total (CFT) que deben asumir es mayor, llegando en algunos casos a ser hasta un 10% superior.

Aspectos generales
De acuerdo con las características principales de las líneas que se otorgan en el mercado para comprar la primera propiedad, las entidades prestan –en general- hasta un monto máximo de $300.000 (casi u$s80.000), con algunas excepciones como el Banco Francés o el Ciudad, que dan hasta 500.000 pesos (u$s 130.000 aproximadamente).

En cuanto a los plazos de cancelación, ofrecen un máximo de 30 años y un Costo Financiero Total (CFT) que va del 19 a 25 por ciento.

“La mayoría de las solicitudes que llegan por parte de los interesados son por un monto promedio de $130.000 y por un plazo inferior a 20 años”, sostuvo Maximiliano Coll, directivo del Banco Ciudad.

Desde el Banco Hipotecario, uno de los jugadores más fuertes del mercado -tras haber recibido fondos de las ANSES para potenciar esta línea de préstamos– hicieron referencia a un requerimiento promedio de $160.000. Y confiaron a iProfesional.com que la edad promedio de los de los interesados es de 36 años.

En cuanto a los requisitos, la entidad exige un ingreso familiar (se puede sumar el del titular y el del cónyuge) superior a los 5.500 pesos.

Propuestas por entidad
La puesta en marcha de esta amplia variedad de propuestas que hoy buscan impulsar las entidades comenzó a potenciarse una vez superada las elecciones legislativas. Y, más específicamente, a finales de 2009.

Cobró particular relevancia la iniciativa impulsada por el Gobierno a través del Banco Hipotecario a partir del lanzamiento de líneas destinadas a refacción, ampliación, terminación o compra de vivienda nueva o usada.

El total de dinero que había aportado la entidad pública para este fin fue de u$s1.500 millones, con lo cual se espera financiar 37.000 viviendas hasta 2011.

Desde la entidad confiaron a iProfesional.com que, hasta el momento, se firmaron 3.353 escrituras, por un monto total de $531 millones en todo el país.

“Hay miles de carpetas ingresadas y en proceso de escrituración”, afirmaron a este medio.

Sin embargo, las opciones que hoy ofrece no son las originales, dado que los créditos para la compra de una vivienda usada ya fueron eliminados. La decisión tiene que ver con impulsar con más fuerza el mercado de la construcción, para así generar más empleo.

“Las líneas dirigidas a la construcción de una unidad son las más requeridas, en todas las regiones del país, alcanzando el 80% de las solicitudes en el interior. Con una financiación del 100% de la obra, una tasa del 10% y cancelación a 20 años, es la más alentada del programa, por ser la que más empleo indirecto genera”, explicaron desde el Hipotecario.

El valor de las cuotas
El resto de las entidades que actualmente otorgan préstamos comenzaron con sus anuncios entre fines de 2009 y los primeros días de 2010.

De acuerdo al relevamiento de Zonabancos, en el mercado hay nueve entidades que ofrecen préstamos para vivienda única.

Entre ellas se encuentran los bancos Hipotecario, Ciudad y Nación, que son los líderes. Recientemente se sumaron el Santander, Francés, Macro e Industrial. Y los bancos de Córdoba y Tierra del Fuego.

En cuanto a las entidades con líneas para la compra de segunda vivienda, se encuentran el Credicoop, Galicia, Ciudad, Macro, Industrial y los bancos de Santa Cruz, Neuquen, Patagonia, Corrientes, Municipal de Rosario y Roela.

iProfesional.com consultó a las distintas entidades para conocer cuál es el valor de la cuota para un préstamo de $100.000 (u$s25.000 aproximadamente) a 10 años. Según las cifras aportadas, el monto mensual de devolución oscila entre los $1.700 y $2.000. En el caso del Santander, al ser a cinco años, la cifra es más alta.

Las condiciones son las siguientes:

En el caso del Ciudad, Coll explicó que nunca abandonaron la oferta de créditos para la vivienda, aunque no la estaban comunicando públicamente.

“La demanda estaba agazapada y la gente no quería endeudarse. Hasta 2008 otorgábamos 600 préstamos por mes. En 2009 hubo una caída, donde llegamos a colocar tan sólo 100 carpetas. Hoy mejoramos el ritmo y aunque no estamos como en los momentos de máxima demanda hay más consultas por parte del público”, agregó.

Para atraer más clientes, la entidad lanzó la línea “Ciudad Vivienda” de hasta 20 años de plazo, con tasa combinada, fija los dos primeros años y luego variable. Redujo el valor de las cuotas, flexibilizó los requisitos de acceso - mejorando la mayor relación cuota ingreso del 30 al 35% - y aumentó el porcentaje de la vivienda a financiar, del 65 al 75 por ciento.

“La tasa combinada es una opción que permite alivianar los dos primeros años, cuando la relación cuota-ingreso suele ser más dura para el bolsillo de la gente. Este periodo es el más pesado, porque en general se da un endeudamiento al límite de lo que permite el salario. Con el tiempo, si bien se ajusta ese valor, también se da un incremento en los ingresos familiares”, explicó Coll.

El Banco Francés es uno de los privados que salió con más fuerza a publicitar su nueva línea.

La propuesta de la entidad, relanzada en diciembre, ofrece una tasa de 18% para la adquisición y construcción de primera vivienda, a 15 años, mientras que redujo a 8 años la destinada a ampliación o refacción.

Hay diferentes topes de financiación, en función al destino del préstamo:

* Para la adquisición de primera vivienda, financia hasta el 60% del valor del inmueble. El monto máximo es de 500.000 pesos.

* Para construcción de primera vivienda financia hasta el 50% del valor del inmueble. El monto máximo es de 300.000 pesos.

* En la refacción-ampliación de primera vivienda la entidad ofrece hasta el 30% del valor del inmueble. El monto máximo es de $150.000, y el plazo de 96 meses.

La relación cuota ingreso es del 30% y el Costo Financiero Total Efectivo del 22 por ciento.

“Los plazos varían de acuerdo a la capacidad de pago del tomador”, comentan en las entidades.

Un ejemplo de variación es la siguiente, de acuerdo con los datos aportados por el Francés:

* Cuota de $1.900: por $100.000 a 10 años
* Cuota de $1.684: por $100.000 a 15 años

“Se espera una muy buena respuesta del público, ya que si bien la relación ingreso-valor de la propiedad es más alta que en otros momentos, los montos financiados vs. los escriturados son bajos", añadió Pablo Borakievich, gerente del BBVA Banco Francés.

Si lo que se busca es un plazo mayor las opciones del Hipotecario, Ciudad y Francés son las siguientes:

Al respecto, desde el Hipotecario explicaron que es poco común que un cliente tome un préstamo por menos de 10 años justamente porque la cuota se encarece.

¿Qué se puede comprar?
De acuerdo a los datos del Registro de la Propiedad, en 2009 se realizaron 4811 compras con hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires.

La cifra marca una caída en relación a 2008, cuando se efectuaron 7.662 operaciones, un año que tampoco había sido bueno para el sector.

Actualmente, quien tome un préstamo, debe disponer de un capital equivalente a entre un 30 o 50% del valor de la vivienda, ya que los bancos financian, en general, un 70% de la propiedad.

La excepción viene dada si se destinan esos fondos a la construcción, ya que en este caso puede obtenerse hasta el 100%, si el interesado ya tiene el terreno, como es el caso de la línea que ofrece el Hipotecario.

En el caso de un departamento usado y tomando como parámetro los valores de unidades bien ubicadas en Capital Federal -como Barrio Norte, Recoleta, Palermo o Belgrano- el metro cuadrado tiene un costo promedio de 2.000 dólares, tal como explicó Rozados.

De esta manera, si el préstamo solicitado es de $190.000 (u$s50.000 aproximadamente), y el interesado dispone del 30% restante, podrá acceder a una unidad de unos 40 metros cuadrados, si es que opta por no resignar ubicación y elegir esos barrios altamente cotizados.

El mercado
Si bien durante 2009 se registró una caída en la compra-venta de inmuebles, producto de la crisis internacional y la incertidumbre local, a fines del mismo año comenzó a notarse una recuperación que hoy intenta cobrar vigor, aunque los ruidos políticos pueden ponerle paños frios.

En este contexto, la reactivación del crédito hipotecario resulta fundamental para el sector inmobiliario, así como la flexibilización de las distintas líneas de créditos.

Al respecto Hugo Mennella, presidente del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), explicó que en “2010 es de esperar que vuelva gradualmente el crédito y que haya una mayor confianza y estabilidad. Es importante dar facilidades a quien invierta, y sobretodo seguridad jurídica para fomentar la construcción. Tengamos en cuenta que se estima un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas.

Las primeras iniciativas que se están viendo por parte de los bancos son un aliciente.

Martín Apaz, gerente del Departamento Económico de Deloitte, también advierte como positivo que se amplíe la oferta de créditos a largo plazo para favorecer a todos los sectores y a la economía en sí misma.

“El tema es que en los últimos años hubo muchos anuncios y los resultados no fueron de los mejores”, comentó Apaz.

El analista de Deloitte explicó que ante la mayor incertidumbre, elevada inflación y depósitos en los bancos muy concentrados en el corto plazo, la única opción que tienen las entidades es la de cubrirse con tasas de interés elevadas, que superan el 15%, cuando deberían rondar el 5%, tal como sucede en otros países.

“Hasta que no haya confianza y mientras la suba de precios no se modere, es difícil que haya flujos de préstamos a tasas más razonables”, concluyó Apaz.

Rozados, en tanto, también ató la evolución al contexto actual.

“En un escenario con alta inflación como se prevé para 2010 no creo que los bancos puedan bajar la tasa y es difícil pensar que el Gobierno destine fondos para subvencionarla. Justamente acaba de enfrentarse con el BCRA por los baches fiscales”, concluyó.

Guillermina Fossati
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