El COTI y su impacto en la actividad inmobiliaria
La resolución general Nº 2371 de la AFIP, que reglamenta el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) y que rige desde 2007, contiene disposiciones que perjudican la dinámica del mercado de bienes raíces y a los corredores inmobiliarios, al establecer obligaciones a cargo de éstos en los casos en que se intervenga en las operaciones alcanzadas por la citada resolución (Arts. 7, 8, 9, 11 y 13, R.G. 2371/07 de la AFIP). Uno de los aspectos más gravosos es la imposición de sanciones por el incumplimiento total o parcial del deber de informar, Art. 39 y ccs., ley 11683 de procedimiento tributario.
Eso se contrapone a la afectación del deber de guardar secreto (Art. 36, inciso J), ley 25028, que rige para los corredores inmobiliarios, obligándoles a proporcionar datos e información de sus clientes. Además limita severamente la libertad del ejercicio pleno de su profesión y el derecho a trabajar, ya que la implementación de las exigencias establecidas para las inmobiliarias conlleva que la mayoritaria y pertinaz resistencia que provoca en los vendedores y compradores la adhesión al COTI, haya originado una masiva deserción de los clientes habituales de las inmobiliarias, con la consecuente proliferación de un mercado paralelo que deriva las operaciones hacia quienes ejercen la actividad en forma ilegal, sin matrícula habilitante.
Estas personas causan graves perjuicios a quienes inadvertidamente confían en ellos sus operaciones, no pagan impuestos, no facturan y además afectan no sólo al corredor matriculado que se ve privado de clientes y de ingresos legítimos, sino a la propia AFIP que pierde recaudación en vez de asegurarla. Además provoca la fuga de capitales hacia paraísos fiscales. Por otra parte existe un exceso al deber de colaboración e información exigible a los corredores inmobiliarios respecto de la publicidad de la venta de inmuebles cuyo precio supere los $ 300.000 (prácticamente el 90%) toda vez que su cumplimiento no dependa de su voluntad, sino de que los vendedores acepten o no la R.G. Nº 2371.
Si éstos se niegan a registrar previamente la venta por medio del COTI, el profesional inmobiliario se ve imposibilitado de gestionar su comercialización ya que no puede publicitar esos inmuebles, en cuyo caso cada vez tiene menos propiedades para la venta con el perjuicio irreversible que conlleva, y si lo hace es sancionado por causas ajenas a su voluntad de cumplir con la R.G. Nº 2371 ya que el COTI depende de los propietarios y no de los corredores inmobiliarios.
O sea, la espada o la pared, con el riesgo de la desaparición de gran cantidad de inmobiliarios que cada vez tienen menos para vender, sobre todo en el interior, situación que se agravará más aún con la extensión del COTI a las locaciones a partir de este mes.
La derogación o modificación del COTI es fundamental para regularizar el mercado inmobiliario que está sufriendo las consecuencias de esta norma, que dificulta o directamente impide la comercialización de numerosos inmuebles, justo en un período de reactivación.
A más de dos años de su implementación, la R.G. Nº 2371 dista de haber sido exitosa, por lo que su persistencia requiere indispensables reformas, las que, manteniendo la fiscalización de la AFIP sobre la escrituración de inmuebles, lo haga sin afectar derechos y garantías constitucionales, y sin dificultar la dinámica del mercado inmobiliario y de sus profesionales.
Agosto 11 de 2.010.
Fuente: Por José Gordillo y Raúl Sironi, para LA NACION
Los autores son el presidente y secretario general, respectivamente, de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA)
