miércoles, 28 de diciembre de 2011

Ley de Tierras Rurales - Régimen de Protección






LEY 26737.  Tierras Rurales. Propiedad, Posesión o Tenencia. Dominio Nacional. Régimen de Protección.


Fecha de la norma: 22/12/2011
Organismo: Poder Legislativo Nacional
Jurisdicción: Nacional
Boletín Oficial. 28/12/2011


RÉGIMEN DE PROTECCIÓN AL DOMINIO NACIONAL SOBRE LA PROPIEDAD, POSESIÓN O TENENCIA DE LAS TIERRAS RURALES

CAPÍTULO I
Ámbito territorial y personal de aplicación de la ley
Art. 1 - La presente ley rige en todo el territorio de la Nación Argentina, con carácter de orden público.
Debe ser observada según las respectivas jurisdicciones, por las autoridades del gobierno federal, provincial y municipal, y se aplicará a todas las personas físicas y jurídicas que, por sí o por interpósita persona, posean tierras rurales, sea para usos o producciones agropecuarias, forestales, turísticas u otros usos.
A los efectos de la presente ley se entenderá por tierras rurales a todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o destino.

CAPÍTULO II
Objeto
Art. 2 - Configura el objeto de la presente ley:
a) Determinar la titularidad, catastral y dominial, de la situación de posesión, bajo cualquier título o situación de hecho de las tierras rurales, y establecer las obligaciones que nacen del dominio o posesión de dichas tierras, conforme las previsiones de la presente ley;
b) Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y posesión de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o producción.

CAPÍTULO III
De los límites al dominio extranjero sobre la propiedad o posesión de las tierras rurales
Art. 3 - A los efectos de la presente ley, se entenderá como titularidad extranjera sobre la propiedad o posesión de las tierras rurales, toda adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios, cualquiera sea la forma, denominación que le impongan las partes, y extensión temporal de los mismos, a favor de:
a) Personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en territorio de la Nación Argentina, con las excepciones establecidas en el artículo 4 de la presente ley;
b) Personas jurídicas, según el marco previsto en el artículo 32 del Código Civil, constituidas conforme las leyes societarias de la Nación Argentina o del extranjero, cuyo capital social, en proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51%), o en proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, sea de titularidad de personas físicas o jurídicas, de nacionalidad extranjera, en las condiciones descriptas en el inciso precedente. Toda modificación del paquete accionario, por instrumento público o privado, deberá ser comunicada por la persona jurídica al Registro Nacional de Tierras Rurales, dentro del plazo de treinta (30) días de producido el acto, a efectos del contralor del cumplimiento de las disposiciones de la ley. Asimismo quedan incluidas en este precepto:
1. Las personas jurídicas, cualquiera sea su tipicidad social, que se encuentren en posición de controladas por cualquier forma societaria o cooperativa extranjera, de conformidad con las definiciones que se establecen en esta ley, en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o tengan los votos necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario.
2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar formalmente calidad de socios actúan en una sociedad como si lo fueren.
3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures y ello permita a su legítimo tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o convertirlas en acciones en un porcentaje superior al veinticinco por ciento (25%), o que se les permita formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras, de conformidad con las definiciones que se establecen en esta ley.
4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas previstas en las leyes vigentes, en virtud de un contrato de fideicomiso y cuyos beneficiarios sean personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en el inciso anterior.
5. Las sociedades de participación accidental, las agrupaciones de colaboración y las uniones transitorias de empresas, según la regulación de la ley de sociedades, y toda otra forma de colaboración empresarial de carácter accidental y provisorio que se regule en el futuro, cuando en ellas participen personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en esta ley;
c) Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera;
d) Simples asociaciones en los términos del artículo 46 del Código Civil o sociedades de hecho, en iguales condiciones respecto de su capital social, a las previstas en el inciso b) de este artículo.
Art. 4 - Quedan exceptuadas de la aplicación de la presente ley, las siguientes personas físicas de nacionalidad extranjera:
a) Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua, permanente y comprobada en el país;
b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente, continua y comprobada en el país de cinco (5) años;
c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a argentino/a con cinco (5) años de anterioridad a la constitución o transmisión de los derechos pertinentes y demuestre residencia continua, permanente y comprobada en el país por igual término.
Art. 5 - La reglamentación determinará los requisitos que deberán observar las personas físicas y jurídicas extranjeras para acreditar el cumplimiento de las disposiciones de esta ley, quedando a cargo de la Autoridad de Aplicación su control y ejecución.
Art. 6 - Queda prohibida toda interposición de personas físicas de nacionalidad argentina, o de personas jurídicas constituidas en nuestro país, a los fines de configurar una titularidad nacional figurada para infringir las previsiones de esta ley. Ello se considerará una simulación ilícita y fraudulenta.
Art. 7 - Todos los actos jurídicos que se celebren en violación a lo establecido en la presente ley serán de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a reclamo indemnizatorio alguno en beneficio de los autores y partícipes del acto antijurídico. A los efectos de esta disposición se considerarán partícipes quienes hicieran entrega de las tierras u otorgaren instrumentos, públicos o privados, que conformaren el obrar antijurídico, los que responderán en forma personal y solidaria con su patrimonio por las consecuencias dañosas de estos actos. La Autoridad de Aplicación está facultada a examinar los actos jurídicos conforme su naturaleza real, sin sujetarse al nombre que le impongan las partes otorgantes.
Art. 8 - Se establece en el quince por ciento (15%) el límite a toda titularidad de dominio o posesión de tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las personas y supuestos regulados por este capítulo. Dicho porcentual se computará también sobre el territorio de la provincia, municipio, o entidad administrativa equivalente en que esté situado el inmueble rural.
Art. 9 - En ningún caso las personas físicas o jurídicas, de una misma nacionalidad extranjera, podrán superar el treinta por ciento (30%) del porcentual asignado en el artículo precedente a la titularidad o posesión extranjera sobre tierras rurales.
Art. 10 - Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000 ha) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial. Esa superficie equivalente será determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales previsto en el artículo 16 de la presente ley, atendiendo a los siguientes parámetros:
a) La localización de las tierras rurales y su proporción respecto del municipio, departamento y provincia que integren;
b) La capacidad y calidad de las tierras rurales para su uso y explotación.
La Autoridad de Aplicación, a los efectos del otorgamiento del certificado de habilitación, deberá controlar la cantidad de tierras rurales que posea o sea titular la persona adquirente.
Asimismo, se prohíbe la titularidad o posesión de los siguientes inmuebles por parte de las personas extranjeras definidas en el artículo 3 de la presente ley:
1. Los que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
2. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera con las excepciones y procedimientos establecidos por el decreto ley 15385/1944 modificado por la ley 23554.
Art. 11 - A los fines de esta ley y atendiendo a los Tratados Bilaterales de Inversión (TBI) suscriptos por la República Argentina y que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigor de esta ley, no se entenderá como inversión la adquisición de tierras rurales, por tratarse de un recurso natural no renovable que aporta el país receptor.
Art. 12 - Los propietarios o poseedores de tierras rurales, personas físicas o jurídicas, que invistan la condición de extranjeros, deberán dentro del plazo de ciento ochenta (180) días, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la reglamentación de la presente ley, proceder a la denuncia ante el Registro Nacional de Tierras Rurales, previsto por el artículo 14, de la existencia de dicha titularidad o posesión.
Art. 13 - Para la adquisición de un inmueble rural ubicado en zona de seguridad por una persona comprendida en esta ley, se requiere el consentimiento previo del Ministerio del Interior.

CAPÍTULO IV
Del Registro Nacional de Tierras Rurales
Art. 14 - Créase el Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, con integración del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación, que será la Autoridad de Aplicación con las siguientes funciones específicas:
a) Llevar el registro de los datos referentes a las tierras rurales de titularidad o posesión extranjera en los términos de la presente ley;
b) Requerir a las dependencias provinciales competentes en registración, catastro y registro de personas jurídicas, la información necesaria para el cumplimiento de sus funciones;
c) Expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfieran derechos de propiedad o posesión sobre tierras rurales en los supuestos comprendidos por esta ley. Los certificados de habilitación serán regulados por la reglamentación de la presente ley y serán tramitados por el escribano público o autoridad judicial interviniente;
d) Ejercer el control de cumplimiento de la presente ley, con legitimación activa para impedir en sede administrativa, o reclamar la nulidad en sede judicial, de los actos prohibidos por esta ley.
Art. 15 - Se dispone la realización de un relevamiento catastral, dominial y de registro de personas jurídicas que determine la propiedad y la posesión de las tierras rurales, conforme las disposiciones de la presente ley, el que se realizará dentro del término de ciento ochenta (180) días de la creación y puesta en funcionamiento del Registro Nacional de Tierras Rurales.

CAPÍTULO V
Del Consejo Interministerial de Tierras Rurales
Art. 16 - Créase el Consejo Interministerial de Tierras Rurales, el que será presidido por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y conformado por el Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca, por la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Jefatura de Gabinete de Ministros, por el Ministerio de Defensa y por el Ministerio del Interior, con los representantes de las provincias, el que tendrá las siguientes funciones:
a) Dirigir las acciones para el cumplimiento de la presente ley;
b) Ejecutar la política nacional sobre tierras rurales;
c) Recabar la colaboración de organismos de la administración centralizada y descentralizada del Estado nacional y las provincias;
d) Determinar la equivalencia de superficies del territorio nacional a que hace referencia el artículo 10 de la presente ley, sobre la base de los instrumentos técnicos elaborados por los organismos oficiales competentes.
Art. 17 - La presente ley no afecta derechos adquiridos y sus disposiciones entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación.
Art. 18 - Cláusula transitoria: toda adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios, cualquiera sea la forma, denominación y extensión temporal que le impongan las partes, a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras en los términos del artículo 3, que se realice en el período comprendido entre la entrada en vigencia de la ley y su reglamentación por el Poder Ejecutivo nacional, queda alcanzada por las disposiciones de la presente ley y sujeta a las consecuencias previstas en el artículo 7.
Art. 19 - De forma.


miércoles, 16 de noviembre de 2011

Mercado cambiario vs. mercado inmobiliario - Por Armando Pepe, Presidente del SOM

Mercado cambiario vs. mercado inmobiliario


Por Armando Pepe | Para LA NACION

PUBLICADA EN LA NACION DEL 15-11-2011


Ante las recientes medidas dispuestas por el Banco Central y por la AFIP respecto de la compra de dólares en el mercado libre de cambios y las dificultades para adquirir los billetes, las personas ajenas al mercado inmobiliario muestran preocupación.
Pero la realidad es que toda persona que está en búsqueda de un inmueble ya tiene los dólares en su poder para hacer frente a la operación inmobiliaria. Es que desde hace años nadie sale a buscar propiedades con pesos.
En estas dos semanas se continuaron firmando los boletos convenidos y las escrituras ya pactadas sin dificultad.
El problema lo están teniendo aquellos que mes a mes venían comprando moneda extranjera como ahorro para mantener su valor actualizado y juntar una suma para la compra de inmuebles; ahora se les hace un poco más difícil lograr el OK de la AFIP para comprar billetes.
El primer día de la medida, algunos bancos tuvieron el inconveniente que al otorgarle un crédito al comprador, le ponían los pesos sobre la mesa y el banco no se los podía convertir a dólares como se hacía normalmente. Pero por suerte esto fue solucionado cuando el Banco Central y la AFIP entendieron cómo era la operatoria.
El país no ha tenido un mensaje claro sobre qué busca con esta medida. Esta situación crea confusión e inquietud en la gente, que saca los ahorros en dólares que tenian en cajas de ahorro o plazos fijos ante la incertidumbre de saber qué va a pasar.
La Presidenta de la República no se ha referido para nada a este tema en su última disertación; sólo habló del superavit de recaudación y del petróleo que encontró YPF. Del mercado cambiario no dijo nada.
El dólar venía siendo regulado por el Banco Central sin mayores sobresaltos para los ciudadanos, acompañando la evolución de los precios. Pero con esta medida sólo se genera preocupación en la gente.
Los alquileres de oficinas, viviendas y locales en su gran mayoría se pactan en pesos; los alquileres de departamentos temporarios se acuerdan en dólares con los extranjeros que los alquilan. Todas las ventas sin excepcion en el país se pactan, ofrecen y venden en dólares sin tener hasta ahora problemas para la concreción de operaciones inmobiliarias.
Nos preguntan a diario los medios qué pasará con los fideicomisos o la construcción de obras al costo. La respuesta es: no pasará nada. Los compradores pagarán sus cuotas en pesos, pues los insumos de la construcción se pagan en pesos, y luego tendran la cuenta final del costo real de la obra de acuerdo con lo convenido con los desarrolladores (seguramente, en los edificios que recién comienzan deberán aportar la parte proporcional del terreno, que ya fue pagado, en dólares billetes.
Por lo tanto, la sugerencia es mantener la calma y esperar la resolución o resoluciones del Banco Central, del Ministerio de Economía, de la AFIP o del Poder Ejecutivo sobre este tema que hoy tanto preocupa a los argentinos.

El autor es presidente del SOM (Sistema de Ofertas Múltiples).


miércoles, 8 de junio de 2011

Información e intercambio, la clave.

Sr. Armando PepeInformación e intercambio, la clave.

Opinión del Presidente del S.O.M., Sr. Armando Pepe

Publicado en el Suplemento Propiedades del diario La Nación en su edición del Sábado 4 de Junio de 2011

El Servicio de Ofertas Múltiples (el decano y mayor sistema de interconexión inmobiliaria del mundo de habla hispana, próximo a cumplir sus primeros treinta) continúa a la vanguardia de los sistemas inmobiliarios. Incorpora en forma permanente nuevos miembros, amplía su cobertura geográfica, incrementa su oferta de propiedades y brinda nuevos servicios. El primer objetivo del SOM es mejorar la eficiencia del mercado inmobiliario libre para mutuo beneficio de propietarios, adquirentes o locatarios y firmas inmobiliarias. Su marco filosófico se basa en pilares como homogeneidad de sus usuarios, reflejada en criterios y conductas, profesionalidad probada a través de la gestión de los negocios y el uso del sistema; especialización de cada usuario, dirigida a optimizar el servicio al cliente y a potenciar al SOM frente a otros sistemas menos exigentes y menos confiables así como competitividad entre todos los usuarios para maximizar el servicio y destacarse ante quienes no participan del sistema. Para lograr buen funcionamiento hoy es imprescindible en el intercambio de datos que los métodos de información sean rápidos y eficientes. Además de satisfacer dicha necesidad, casi o más importante que ésta, es la calidad de la información transmitida, especialmente en lo que se refiere a su veracidad, precisión y disponibilidad. La tecnología que dispone el SOM cubre estos aspectos, y es así como realmente se jerarquiza la profesión inmobiliaria.

¿Cuál es la ventaja esencial que el sistema SOM aporta? Permite a las firmas que lo integran prestar un servicio de excelencia a sus clientes, ya se trate de compradores como de vendedores, de locadores como de locatarios, sin que esto implique un costo adicional para el cliente. De esta forma, al comprador o locatario se le facilitan notablemente las operaciones pues visitar una empresa SOM equivale a visitar simultáneamente 587 empresas en todo el país, de Tierra del Fuego a Salta y de Mendoza a Misiones. Y al propietario se le agiliza su operación de venta o alquiler pues su propiedad se ofrece simultáneamente en 587 empresas inmobiliarias en todo el territorio nacional. Desde 2000, el SOM está presente en Internet con su propio portal de propiedades, Top Inmobiliario, y más recientemente sumó su presencia a las redes sociales de la Web. Accediendo a www.topinmobiliario.com es posible consultar en pantalla toda la información de más de 73.000 inmuebles ofrecidos, con fotos, planos, detalles técnicos, mapas de ubicación y otros datos que permiten una rápida visualización según las necesidades. Semejante conglomerado informativo potencia al máximo la oportunidad de negocios y facilita el acceso del público interesado en propiedades de cualquier segmento, ya sea en venta o alquiler, en y desde cualquier lugar del país. Por otra parte se establece una inmediata y directa vinculación con las inmobiliarias autorizadas en forma exclusiva para su comercialización, lo que ahorra tiempo y esfuerzo en la concreción del objetivo buscado. Además el sistema incorpora tecnología de punta a disposición del público y de las inmobiliarias en general. Para la tasación de inmuebles contamos con una importante base de datos del mercado inmobiliario, con más de 10 millones de registros, que constituye una herramienta fundamental para las empresas integrantes del SOM en su labor de análisis y evaluación del mercado, tareas necesarias en el momento de encarar una tasación.

En 2008 creamos el Centro de Investigaciones Inmobiliarias del SOM, que surge como un espacio institucional de alta especialización orientado a profundizar en los objetivos del sistema ante la evolución del entorno de negocios.

La capacitación constituye un aspecto relevante en nuestro quehacer diario. Por eso continuamente organizamos y dictamos seminarios ya sea de tenor informativo sobre temas del ámbito inmobiliario como de capacitación profesional para el personal de las inmobiliarias. Los seminarios y las conferencias son abiertos al público, y en general, la demanda supera nuestras expectativas de asistencia.

Nuestros miembros en Capital Federal son todos corredores matriculados en el Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Cucicba), y la gran mayoría son socios, además, de la Cámara Inmobiliaria Argentina. El sistema SOM ha sido y es reconocido por su liderazgo no sólo a nivel nacional, sino también en el ámbito internacional. Es el único sistema inmobiliario en la República Argentina que puede ofrecer una base de datos de inmuebles con cobertura nacional. Posee representantes en la mayoría de las provincias argentinas, y en Uruguay y Paraguay. Los últimos congresos regionales de la actividad permitieron ratificar el hecho de que no existe en la región sistema inmobiliario alguno con un grado de desarrollo institucional y tecnológico como presenta hoy el SOM. En este escenario merece mencionarse que el SOM es el único sistema de la Argentina que ha establecido alianzas estratégicas con el Sindicato de la Habitación (Secovi) de San Pablo, Brasil, entidad que agrupa a 4000 empresas inmobiliarias sólo en dicha ciudad y totaliza 40.000 miembros, contabilizando arquitectos, ingenieros, desarrolladores, empresas constructoras, entre otros. También hemos suscripto acuerdos similares con las asociaciones de realtors de Miami y Fort Lauderdale.

Razones suficientes que revelan el alcance y el dinámico crecimiento de un sistema de excelencia.

jueves, 6 de enero de 2011

CAJAS DE SEGURIDAD. Notas interesantes.

CAJAS DE SEGURIDAD. MÚLTIPLES ASPECTOS A ANALIZAR.

Ante los hechos ocurridos el día lunes 3 de enero de 2.011, en la sucursal Belgrano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires perteneciente al Banco de la Provincia de Buenos Aires, y que son de público conocimiento, hacemos llegar este aporte de la Cámara Inmobiliaria Argentina con dos artículos periodísticos de suma importancia en este contexto y que fueron publicados en las ediciones números 62 y 63 de la Revista Notas Inmobiliarias de nuestra Cámara.

En los mismos la Dra. Nydia Zigman de Domínguez, Abogada, Escribana, Profesora del Colegio Público de Abogados y especialista en Derecho de la UBA, expuso sobre diversas cuestiones vinculadas a las Cajas de Seguridad, jurisprudencia en la materia, y casos relacionados con los Contratos de Alquiler de Cajas de Seguridad con las Entidades Bancarias en la República Argentina.

Entendiendo la importancia significativa que tienen las mismas en nuestra actividad profesional diaria, y previendo los riesgos que existen en este tipo de operaciones, sustentados en diversos casos que se fueron sucediendo en los últimos tiempos en los Banco Rio o Banco Macro citando algunos, entendiendo la importante trascendencia, el pasado 27 de abril, organizamos un Seminario Gratuito para Socios en donde se abordaron, entre otros, diversos temas vinculados a estos productos, tales como el de los Robos y Hurtos en Cajas de Seguridad; el Derecho de los Damnificados, el Limite Nulo de la Responsabilidad Bancaria, la Jurisprudencia y las medidas preventivas a tener en cuenta para evitar hechos como los sucedidos ayer en la Ciudad de Buenos Aires.

En esta ocasión, cumpliendo con uno de los objetivos primarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, de acercarle y brindarle a sus Socios todas las herramientas, capacitación e información existente, le adjuntamos a modo de síntesis una selección de los artículos antes mencionados de la Dra. Zigman de Domínguez, donde encontrará sin lugar a dudas, los consejos y las recomendaciones de una profesional en la materia.

Acceda desde aqui a los artículos de nuestra revista "Notas Inmobiliarias":

http://www.cia.org.ar/noticia.php?id=511&seo=Cajas-de-seguridad-Bancaria&titulo=Cajas%20de%20seguridad%20Bancaria

Cámara Inmobiliaria Argentina - http://www.cia.org.ar/

lunes, 6 de diciembre de 2010

VIVANCO GROUP Inmobiliaria - Estudio Contable: Buenos Aires, 6 de diciembre de 2010 ...

VIVANCO GROUP Inmobiliaria - Estudio Contable: Buenos Aires, 6 de diciembre de 2010 ...: "Buenos Aires, 6 de diciembre de 2010 ¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como una alternativa para llegar a la vivie..."
Buenos Aires, 6 de diciembre de 2010

¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como una alternativa para llegar a la vivienda propia?

Ante la dificultad de poder acceder a un crédito bancario, muchas familias buscan otras formas de financiarse. En este contexto, vuelve a imponerse una operatoria que hizo furor en los '90. La usan tanto consumidores finales como quienes buscan aprovechar una oportunidad comercial y comprar un local

¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como una alternativa para llegar a la vivienda propia?
Por Guillermina Fossati iProfesional.com

En la actualidad, para muchas familias concretar el sueño de tener una vivienda propia es un objetivo difícil de alcanzar.

Con una capacidad de ahorro que contrasata con los elevados precios del m2, donde cada vez resulta más complicado calificar para un crédito hipotecario y frente a un mercado que brinda pocas ofertas de financiación para la clase media, son muchos los que se conforman con pagar un alquiler y se resignan frente a esta realidad.

Sin embargo, en los últimos tiempos, una modalidad muy utilizada durante la convertibilidad recupera fuerza y, según afirmaron expertos del sector inmobiliario, se presenta como una alternativa digna de analizar a la hora de comprar un inmueble.

Se trata de las hipotecas entre privados, las cuales se ofrecen en dólares, en un plazo de 24 a 36 meses y que alcanzan para financiar entre el 30 y 40% del valor de una propiedadSegún Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, en estas operaciones la tasa anual es del 15% y, en general, "se utilizan para pagar el saldo de alguna compra o para cubrir algún faltante que escasea para la escrituración o refacción de la propiedad".El experto destacó que cada vez se ven más operaciones realizadas bajo esta modalidad.

En el mismo sentido, Luis Ramos, titular de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios -quien aclaró que esta forma de financiarse nunca desapareció-, explicó que "hoy vuelve a tomar protagonismo este mecanismo, especialmente por todos los inversores que tienen muchos ahorros y no encuentran otras alternativas interesantes de inversión".

Es así como, ante el escaso rendimiento de las inversiones financieras, el ladrillo se impuso como un buen refugio para el capital y junto a él también lo hicieron los préstamos con hipotecas.

Por el momento, aclaró Pepe, hay mas interesados en prestar que en tomar el dinero, por la incertidumbre que genera cerrar un acuerdo en dólares, lo cual no obsta analizar esta alternativa.


Características

El negocio de otorgar préstamos con garantía hipotecaria entre privados se los conoce como préstamos de escribanías. Este nombre se le otorga porque siempre tiene que intervenir un escribano, teniendo en cuenta que debe existir la garantía de un inmueble.También se las denomina así porque es común que los escribanos actúen como nexo entre el que necesita financiamiento y quien puede prestar, explicó Ramos.
Las condiciones esenciales de estas hipotecas son:
  • Se cierran en dólares.
  • Los plazos no exceden los 36 meses.
  • El monto oscila entre el 30% y el 40% del bien hipotecado.

Este bajo porcentaje permite hacer un negocio con bajo riesgo para quien presta el dinero, porque le permite asegurarse un amplio margen de su repago, en caso de incobrabilidad.

Según Pepe, la tasa mensual que se cobra actualmente no supera del 1 al 1,5%, obteniendo entre un 12 a un 15% anual. Para Ramos, también es común que éstas lleguen al 20% anual.
En cuanto al destino, si bien es común utilizarlo para la compra de viviendas, también se usa para inmuebles comerciales. En estos casos, el tomador podría disponer de los dólares, pero prefiere tomar prestado y repagarlo con su flujo de negocios, es decir, evita invertir, al menos, parte de su capital.

El mercado hoy

La estabilidad en la cotización del dólar es un factor determinante para muchos tomadores de fondos, que se arriesgan a comprometer el pago en moneda extranjera apostando a que continuará con la dinámica actual y no sufrirá algún tipo de ajuste abrupto.
En cuanto a los que ofrecen la hipoteca, es un negocio más "jugoso" que nunca, teniendo en cuenta que prestan dólares a una tasa del 15% promedio, mientras que la inflación en pesos es de casi el doble y el billete no llegó a apreciarse tanto en los últimos años.
Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, uno de los motivos principales por los cuales resurgen las hipotecas entre privados es por la falta de créditos bancarios.

Si bien algunos bancos salieron, en los últimos tiempos, a ofrecer algunas líneas a 20 años, las tasas siguen siendo muy elevadas y muchas familias no están en condiciones de sacrificar el 25% o 30% de su salario para el pago de la cuota, porque la inflación no les permite cubrir sus gastos diarios.
Además, para obtener un monto que permite acceder a una propiedad de calidad intermedia, se debe justificar un sueldo promedio de $10.000 mensuales, lo cual no siempre es factible.

Desde el punto de vista técnico, las hipotecas entre privados tienen un antecedente cercano positivo, ya que se trata de un instrumento que quedó a salvo de la pesificación de los préstamos otorgados en la convertibilidad.

En este sentido, la Corte Suprema dictó un fallo del "esfuerzo compartido", que permitió a los que financiaron recuperar la mayor parte del monto prestado originalmente en dólares.


También, como explicó Ramos, juega a favor que hay un bajo rendimiento de otras opciones para invertir en dólares, lo cual vuelve más atractiva la posibilidad de colocar el dinero a tomadores privados a una tasa elevada y, además, con garantía hipotecaria.


Ventajas y riesgos

Según Ramos, para el tomador del crédito, el principal riesgo es que se está comprometiendo en dólares, y si bien la cotización actualmente tiene una tendencia estable, siempre puede haber alguna sorpresa en su evolución.

"Quienes toman una hipoteca en dólares es porque piensan en dólares o tienen capacidad de ingresos y ahorro en esa moneda, sino es raro que un asalariado vaya a asumir ese riesgo", explicó.Para quien presta el dinero, el negocio ha sido excelente en los últimos años. En estos casos, el principal riesgo que se asume es con quien se acuerda el negocio y, por eso, muchas veces intervienen los escribanos como nexo y queda la hipoteca como garantía."Prestar u$s120.000 y quedarse con la hipoteca de una propiedad de u$s300.000 no está nada mal. Es un negocio por menos plata, a más tasa y bajo plazo", concluyeron los expertos.

Fuente: www.eprofesional.com

miércoles, 24 de noviembre de 2010

Cheques Cancelatorios

Buenos Aires, 23 de noviembre de 2010

En su primer día de vigencia, se emitieron cheques cancelatorios por $750.000

El BCRA dispuso que desde el próximo viernes todos los bancos estarán obligados a exhibir un afiche informativo sobre la nueva herramienta de pago. Esta fue dispuesta en el marco de la sanción de medidas tendientes a reducir la utilización de dinero en efectivo en el sistema financiero

En su primer día de vigencia, se emitieron cheques cancelatorios por $750.000

Durante el primer día de vigencia de los cheques cancelatorios se emitieron 11 de ellos por un monto global de $750.000, informó el Banco Central.

El nuevo intrumento fue generado en base a las regulaciones dispuestas recientemente por el BCRA para reducir el uso de dinero en efectivo.

La autoridad monetaria informó que "las operaciones se realizaron sin dificultades operativas, tanto en bancos públicos como privados".

Asimismo, el BCRA dispuso a través de su Com. 5146 que desde el próximo viernes 26 todos los bancos estarán obligados a exhibir un afiche informativo describiendo las características principales del cheque cancelatorio.

Los carteles deberán estar ubicados en el ingreso a las sucursales y en las oficinas en las que se realicen aperturas de cuentas, depósitos y pagos.

Una medida similar había sido adoptada por el BCRA en relación con el reciente lanzamiento de la Cuenta Gratuita Universal y la modificación de los costos de las transferencias bancarias.

Detalles
Según el BCRA, el cheque cancelatorio fue dispuesto "en el marco de la sanción de medidas tendientes a reducir la utilización de dinero en efectivo en el sistema financiero".

Asimismi, dijo la entidad, "constituye un medio de pago asimilable a la entrega de dinero en efectivo, otorgando seguridad y eficacia tanto a quienes lo otorgan como a quienes lo reciben", se indicó a través de un comunicado.

La información agregó que "se trata de una herramienta gratuita, ya que en ningún caso los bancos podrán cobrar un costo adicional por su utilización".

A continuación, los puntos clave de la iniciativa:

Otros detalles
Tanto las entidades financieras como el público podrán realizar verificaciones online acerca de la legitimidad de los cheques cancelatorios, mediante un sistema de consultas que se habilitará en la página web del BCRA.

La entidad librará el cheque por el valor que solicite el cliente, dentro de un rango que va de $5.000 a u$s400.000, o de u$s2.500 a 100.000 dólares.

En caso de que el cliente necesite pagar un monto superior, podrá pedirle a la entidad que libre más de un cheque hasta cubrir el total, aclaró el Banco Central.

Las personas físicas podrán comprar un cheque cancelatorio en pesos mediante un débito en su cuenta, y si el instrumento es en dólares, podrán hacerlo a través de un débito o entregando los billetes.

Las personas jurídicas, en cambio, sólo podrán comprar cheques cancelatorios emitidos en dólares mediante el débito en cuenta.

Las personas físicas podrán cobrarlos en efectivo o bien depositarlos en su cuenta, pero las personas jurídicas sólo tendrán esta última opción.

Fuente: www.iprofesional.com

lunes, 22 de noviembre de 2010

COTI - Entre el ser y el deber ser

El COTI y su impacto en la actividad inmobiliaria

La resolución general Nº 2371 de la AFIP, que reglamenta el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) y que rige desde 2007, contiene disposiciones que perjudican la dinámica del mercado de bienes raíces y a los corredores inmobiliarios, al establecer obligaciones a cargo de éstos en los casos en que se intervenga en las operaciones alcanzadas por la citada resolución (Arts. 7, 8, 9, 11 y 13, R.G. 2371/07 de la AFIP). Uno de los aspectos más gravosos es la imposición de sanciones por el incumplimiento total o parcial del deber de informar, Art. 39 y ccs., ley 11683 de procedimiento tributario.
Eso se contrapone a la afectación del deber de guardar secreto (Art. 36, inciso J), ley 25028, que rige para los corredores inmobiliarios, obligándoles a proporcionar datos e información de sus clientes. Además limita severamente la libertad del ejercicio pleno de su profesión y el derecho a trabajar, ya que la implementación de las exigencias establecidas para las inmobiliarias conlleva que la mayoritaria y pertinaz resistencia que provoca en los vendedores y compradores la adhesión al COTI, haya originado una masiva deserción de los clientes habituales de las inmobiliarias, con la consecuente proliferación de un mercado paralelo que deriva las operaciones hacia quienes ejercen la actividad en forma ilegal, sin matrícula habilitante.
Estas personas causan graves perjuicios a quienes inadvertidamente confían en ellos sus operaciones, no pagan impuestos, no facturan y además afectan no sólo al corredor matriculado que se ve privado de clientes y de ingresos legítimos, sino a la propia AFIP que pierde recaudación en vez de asegurarla. Además provoca la fuga de capitales hacia paraísos fiscales. Por otra parte existe un exceso al deber de colaboración e información exigible a los corredores inmobiliarios respecto de la publicidad de la venta de inmuebles cuyo precio supere los $ 300.000 (prácticamente el 90%) toda vez que su cumplimiento no dependa de su voluntad, sino de que los vendedores acepten o no la R.G. Nº 2371.
Si éstos se niegan a registrar previamente la venta por medio del COTI, el profesional inmobiliario se ve imposibilitado de gestionar su comercialización ya que no puede publicitar esos inmuebles, en cuyo caso cada vez tiene menos propiedades para la venta con el perjuicio irreversible que conlleva, y si lo hace es sancionado por causas ajenas a su voluntad de cumplir con la
R.G. Nº 2371 ya que el COTI depende de los propietarios y no de los corredores inmobiliarios.
O sea, la espada o la pared, con el riesgo de la desaparición de gran cantidad de inmobiliarios que cada vez tienen menos para vender, sobre todo en el interior, situación que se agravará más aún con la extensión del COTI a las locaciones a partir de este mes.
La derogación o modificación del COTI es fundamental para regularizar el mercado inmobiliario que está sufriendo las consecuencias de esta norma, que dificulta o directamente impide la comercialización de numerosos inmuebles, justo en un período de reactivación.
A más de dos años de su implementación, la
R.G. Nº 2371 dista de haber sido exitosa, por lo que su persistencia requiere indispensables reformas, las que, manteniendo la fiscalización de la AFIP sobre la escrituración de inmuebles, lo haga sin afectar derechos y garantías constitucionales, y sin dificultar la dinámica del mercado inmobiliario y de sus profesionales.

Agosto 11 de 2.010.

Fuente: Por José Gordillo y Raúl Sironi, para LA NACION

Los autores son el presidente y secretario general, respectivamente, de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA)